Immobilie provisionsfrei verkaufen ?

Wenn Sie überlegen, ihre Immobilie privat ohne die Unterstützung eines Immobilienmaklers zu verkaufen, gilt es folgendes zu beachten:

- Was genau wird verkauft

Prüfen Sie Teilungserklärung, Grundbuch, Bauakte, auf Sondereigentum, Sondernutzungsrechte, Belastungen zugunsten Dritter, etc., so dass genau feststeht was der Käufer erwirbt.

- Sammeln und ordnen Sie alle Unterlagen

Teilungserklärung, Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Baupläne, Baubeschreibung, Aufteilungspläne, Lageplan, Baulastenverzeichnis, Versammlunsprotokolle, Rechnungen, Abrechnungen etc. Diese Unterlagen sind für den Käufer höchsrelevant und spätestens bei Objektübergabe muss er diese erhalten. Tragen Sie diese also lieber früher als später zusammen und gewähren Sie ernsthaften Interessenten Einblick.

- Legen Sie einen Verkaufspreis fest

Es gibt verschiedenste Verfahren, um den Marktwert einer Immobilie zu bestimmen. Ein bedauerlicherweise sehr verbreitetes ist der einfache Vergleich mit anderen Objekten im Internet. Ohne Marktkenntnis kann das zu deutlich verkehrten Bewertungen führen in die eine wie die andere Richtung. Wenn Sie sich unsicher sind, zögern Sie nicht einen Experten zu Rate zu ziehen. Auch die Bewertungsportale im Internet sind nur eingeschränkt zu empfehlen. Ohne Inaugenscheinnahme der Immobilie ist es nicht möglich einen adäquaten Wert zu ermitteln. Die grösste Angst des Verkäufers ist, die Immobilie zu billig anzubieten, was umgekehrt dazu führt, dass viele Objekte zu teuer angeboten werden und der vermeintliche Vorteil des provisionsfreien Verkaufs mehr als aufgebraucht wird.

- Erstellen Sie einen Zeit- und Vermarktungsplan

Entscheiden Sie wie Sie Ihre Immobilie vermarkten möchten. Internet, Zeitung, Beschilderung? Entscheiden Sie welchen Zeithorizont Sie haben. Bis wann soll Ihre Immobilie verkauft sein? Der Zeitrahmen wiederum bestimmt Ihre Vermarktungsstrategie. Alles auf einmal, Schritt für Schritt? Bedenken Sie, dass Online- und Zeitungsannoncen mitunter sehr kostspielig sein können. 

- Machen Sie viele gute und aussagekräftige Fotos

Handyfotos sind ein no-go. Für Innenaufnahmen benötigt man mindestens ein Weitwinkelobjektiv und ein Stativ für die richtige Belichtung. Die Aufnahmen sollten hell und gleichmässig ausgeleuchtet sein. Vermeiden Sie Aufnahmen von persönlichen oder sehr wertvollen Gegenständen.

- Beschreiben Sie Ihre Immobilie so anschaulich und detailiert wie möglich

Seien Sie präzise und vermeiden Sie lange Sätze. Aus der Beschreibung sollte die Sympathie für Ihre Immobilie hervorgehen. Betonen Sie die Vorzüge, aber nennen Sie auch wesentliche Mängel oder Nachteile, die für den Interessenten von Bedeutung sein werden (z.B. kein Stellplatz, Modernisierungsstau, etc.). Vermeiden Sie die Angabe einer Adresse, wenn Sie nicht möchten, dass die Interessenten bei Ihnen unangemeldet auftauchen.

- Machen Sie sich auf etwas gefasst!

Die Anzahl der Anfragen, ob telefonisch oder per e-mail, wird Sie möglicherweise überwältigen. Umso präziser und informativer Ihre Annonce ist, desto weniger Leute werden sich bei Ihnen melden. Das spart Ihnen also schon mal Zeit und Nerven. Diejenigen Interessenten, die sich dann noch melden sind also erstmal weitgehend ernst zu nehmen. Seien Sie sich im Klaren wieviel Zeit Sie benötigen, um Anfragen zu bearbeiten und Besichtigungen durchzuführen.  Beziehen Sie ggf. Ihre Familie mit ein, denn jeder Bewohner ist von den Besichtigungen betroffen und eingeschränkt. Und vermeiden Sie unbedingt Sammelbesichtigungen, wenn Ihnen Ihr Hab und Gut etwas wert ist.

Sollten Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, wird es interessant und mitunter kompliziert. Hier sollten Sie unbedingt in Betracht ziehen, eine neutrale Vetrauensperson einzuschalten. Hier treffen einfach zu viele Interessen aufeinander. Das kann bei mangelndem Fingerspitznegefühl schnell eskalieren.

- Haben Sie Geduld!

Sie werden relativ schnell Angebote erhalten, die unter Ihren Preisvorstellungen liegen. Lehnen Sie diese ab! Um eine Immobilie zu einem guten Preis zu verkaufen, braucht es Geduld. 3 bis 6 Monate sollten Sie je nach Objekt einplanen. Bei schwierigen Objekten auch mehr. 

- Der Notar ist nicht Ihr Rechtsberater

Wenn Sie dann schliesslich einen Interessenten gefunden haben, der mit Ihrem Preis einverstanden ist, gilt es weiterhin wachsam und vorsichtig zu sein. So lange Sie nicht die notariell beglaubigte Unterschrift unter dem Kaufvertrag haben, ist nichts erreicht. Ganz besonders wiochtig: Beauftragen Sie als Verkäufer nie den Notar mit dem Entwurf eines Notarvertrages!! Kommt aus irgendwelchen Gründen der Vertragsschluss doch nicht zustande, haften Sie als Verkäufer erstmal für die Kosten, die schnell mehrer tausend Euro betragen können. Betrachten Sie den Notar auch nicht als Ihre Berater oder Interessenvertreter. Der Notar kennt die Immobilie nicht. Im Normalfall sehen Sie den Notar einmal bei der Unterzeichnung des weitgehend standardisierten Kaufvertrages. Es ist meines Erachtens fahrlässig einen Notarvertrag ohne zusätzliche Beratung zu prüfen oder zu unterzeichnen. Die Wenigsten verstehen den Inhalt eines notariellen Kaufvertrages und es nicht Aufgabe des Notars, diesen den Parteien zu erläutern. Schon gar nicht haftet ein Notar für den Inhalt und die Richtigkeit des Vertrages, das tun nur die Vetragsparteien.

Überlegen Sie es sich gut!

Die oben genannten Punkte sind nicht abschliessend. Sie sehen wieviele Punkte Sie beachten müssen und wieviel Zeit und Energie Sie das kosten kann. Ist das der vermeintliche Vorteil eines provisionsfreien Verkaufs am Ende noch wert? Was bleibt von diesem Vorteil noch übrig und ist das Risiko am Ende nicht doch zu groß, etwas zu übersehen oder etwas falsch zu machen? Beachten Sie: Ein Makler ist versichert, wenn er einen Fehler macht, Sie sind es nicht. Wenn Sie unbedingt provisionsfrei für den Käufer verkaufen wollen, bitten Sie den Makler das in Ihren Preisvorstellungen zu berücksichtigen. Es soll der Schaden des Verkäufers nicht sein. Ich kenne keinen Verkäufer, der es bereut hat, mich als seinen Makler beauftragt zu haben. Und auch die Käufer waren stets zufrieden und beruhigt, einen kompetenten Ansprechpartner zu haben.

 

Sie haben noch Fragen? Zögern Sie nicht, sich mit mir in Verbindung zu setzen. Ich freue mich über Ihren Anruf oder Ihre Nachricht.